“提前還房貸”成熱點話題，是否一定劃算？

2023年剛開局，房貸市場就出現了魔幻局面。

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一邊是房貸年齡延至80歲，另一邊是提前還貸的大排長龍。而在這種苦苦等待的過程中，有些人坐不住了，開始另辟蹊徑！

不過對于這種行為，官方也給出了風險提醒！

01.

銀保監會提醒

提前還貸可能也有風險

近日，遼寧銀保監局發布了《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，為買房人敲響警鐘。

官方表示：

隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

提前還貸/轉貸有哪些風險？

一是經營貸風險。經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。

二是信用貸風險。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業務相比利率較高，無形當中增加還款負擔。若信用貸款不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業務的申辦。

三是財務風險。借款人在提前結清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經營貸”過程中，會被中介誘導或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權和選擇權受到侵害。

四是個人信息泄露風險。部分“貸款中介”獲取消費者貸款信息等個人信息后，在消費者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴重侵害消費者合法權益。

其實，除了遼寧之外，今年深圳也明確發出提示預警。

02.

為什么要冒險轉貸？

總利息少還28萬

既然操作有風險，為什么還有這么多人愿意冒險去置換？這就不得不提其中的“誘惑力”。

今年春節后，包括鄭州、廈門、福州、珠海、長春、無錫等城市密集下調了首套房貸款利率至4%以下。這和此前相差近2%的利率差，讓很多高利率站崗的買房人欲哭無淚。

以房貸轉經營貸為例：從此前高達“6”字頭的利率降至“4”字頭、甚至“3”字頭，相信很多人看了都會心動，畢竟在高利率時貸款買房，購房成本已經很高。

專業辦理該業務的工作人員也坦言：風險蠻大的！

03.

具體操作曝光

涉及多項費用

我也在朋友圈看到過關于轉換利率的消息，那么，其中具體是如何操作的呢？

“就是先把自己房子的貸款還清，然后再辦理營業執照，抵押再貸款哎”，說到這，不少人應該明白了，其實就是經營貸。

說白了，就是買房人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行借款，置換成銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品。

1、"貸款還清或不還清，都能辦"

“一般是看你貸款金額，如果貸款金額不多，可以還清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不還清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。

貸款年限一般是3-5年，但是有人會還完之后，再掉頭，再貸款，有人甚至用這種方法，貸10年，目前合肥一般都是3-5年，最長也有10年。每個銀行稍有區別。

還款是先息后本，比如3年時間，利息還完了，一次性還本金。如果中途還本金也可以，不會有違約金，還款方式比較靈活。

2、"營業執照6500元、服務費1%-1.5%"

因為經營貸需要通過抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產經營，申請人需要符合相應的審核要求。

對于名下有正常經營公司的購房者，中介會根據公司的經營資質以及購房者個人情況制定置換計劃。如果名下沒有公司怎么辦？

“目前大部分辦理這個業務的，都不是做生意的，需要辦理營業執照，而且注冊還要半年時間以上”。

“這個問題不大，我們都可以去幫你辦營業執照，費用收你6500元，經營流水什么的都可以幫你操作，你自己就不用管了”。

據這位工作人員介紹，這種業務個人也能去辦，但是由于程序多，一般很多人都委托專門的人來做?！熬透址恐薪橐粯?，也是一種服務，我們各種都幫你辦好，還要收個服務費，大概是總房款的1-1.5%”。

3、"可提供墊資服務，費用千分之一點五"

“如果你能自己還清那當然最好，如果你沒有錢還清房款，或者是錢不夠，我們也提供墊資”。

據了解，目前市面上墊資的費用也不等，萬分之六、萬分之八到千分之一、千分之一點五都有。換算下，墊資100萬的話，一天的費用大概是600元-1500元不等。

結語

對于經營用途貸款違規進入房地產，這些年銀保監會也是一直在嚴查！

此前，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，明確規定：

就在去年4月，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司宿遷市分行，因存在個人經營貸流入房地產領域的違規事實，被罰款30萬元。

對于買房人來說：一旦被查出或者被人向監管部門舉報，銀行通常會限期收回貸款，從而迫使套取經營貸的購房者出現違約問題，并影響個人征信。

所以對于咱們普通購房者來說，還是不要鉆空子做一些違規的事情。不然，后果可是沒法承擔的。

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